Términos relacionados con la vivienda en Corea que todo estudiante internacional debería conocer (Parte 3: Derechos y seguridad)
Términos relacionados con la vivienda en Corea que todo estudiante internacional debería conocer (Parte 3: Derechos y seguridad)
Guía de adaptación de FindHouse Korea
En la 1.ª y la 2.ª parte, hemos abordado los tipos de alquiler y la documentación necesaria para proteger su fianza. Ahora vamos un paso más allá: los términos que surgen cuando las cosas se complican: hipotecas existentes sobre una vivienda, estructuras de propiedad y sus derechos como inquilino.
Estos son los términos más importantes a la hora de distinguir entre un contrato seguro y uno arriesgado.
1. «Geun-jeodang» — Hipoteca existente / Préstamo con garantía hipotecaria
En una línea: un préstamo que el arrendador ya ha contratado sobre la propiedad, utilizándola como garantía, y que figura en el registro de la propiedad.
Por qué es importante: una propiedad con un préstamo existente de cuantía elevada entraña mayor riesgo. Si el arrendador no puede devolver el préstamo, la propiedad podría ser embargada y, dependiendo del importe, es posible que su fianza no esté totalmente protegida si usted no es el primer acreedor.
Qué debe comprobar: Compare el importe de la «근저당» con el valor del inmueble. Como regla general, cuanto menor sea el préstamo existente en relación con el precio del inmueble, más seguro estará su depósito.
Términos relacionados: Registro de la Propiedad, Seguro de garantía de devolución de la fianza
2. Fideicomiso (Sintak) — Inmueble en fideicomiso
En una línea: Una propiedad cuya titularidad legal se ha transferido a una sociedad fiduciaria, lo que significa que la persona que se la alquila a usted podría no ser el verdadero propietario legal.
Por qué es importante: Si una vivienda está en fideicomiso, es posible que necesite un consentimiento por escrito específico de la sociedad fiduciaria, y no solo de la persona que le muestra el piso. Saltarse este paso es una de las causas más habituales por las que los inquilinos pierden íntegramente su fianza. Si ve la palabra «신탁» en el Registro de la Propiedad, pregunte específicamente sobre este tema antes de firmar cualquier documento.
Términos relacionados: Registro de la Propiedad, contrato de alquiler
3. Seguro de garantía de devolución del depósito de jeonse (Jeonse Bojeunggeum Banhwan Bojeung Boheom) — Seguro de garantía de devolución del depósito
En una frase: Seguro que garantiza que recuperará su fianza, incluso si el arrendador se niega a devolvérsela o no puede hacerlo.
Por qué es importante: Se trata de una de las redes de seguridad más sólidas de las que disponen los inquilinos. Si su arrendador no le devuelve la fianza al finalizar el contrato de alquiler, la aseguradora le pagará directamente a usted y, posteriormente, recuperará el dinero del propio arrendador, de modo que no será usted quien tenga que encargarse de reclamar el pago.
Es bueno saberlo: Por lo general, también está disponible para los residentes extranjeros, aunque las condiciones exactas pueden depender de su tipo de visado y de la aseguradora concreta (HUG, SGI, etc.); confirme siempre si cumple los requisitos en su caso antes de contar con ello.
Términos relacionados: Fianza, Hipoteca vigente
4. Derecho a la renovación del contrato (Gyeyak-gaengsin-cheonggu-gwon) — Derecho a la renovación
En resumen: el derecho legal del inquilino a solicitar una única renovación de su contrato de alquiler, manteniendo las mismas condiciones, con los aumentos de alquiler limitados por ley.
Por qué es importante: si desea permanecer más tiempo en la vivienda, este derecho limita el aumento que el arrendador puede aplicar a su alquiler en el momento de la renovación —por lo general, con un límite del 5 %. Importante: este límite solo se aplica cuando se renueva un contrato existente; el precio de un contrato de alquiler totalmente nuevo (su primer contrato) lo fija libremente el mercado, sin ningún límite.
Términos relacionados: contrato de alquiler, alquiler mensual
Resumen rápido
Término coreano De qué le protege Hipoteca existente (근저당) Perder su fianza si se embarga la propiedad Propiedad en fideicomiso (신탁) Firmar con alguien que no sea el verdadero propietario Seguro de garantía de devolución de la fianza (전세보증금 반환보증보험) Un arrendador que no le devuelva su fianza Derecho a renovación del contrato (계약갱신) Cheonggu-gwon Aumentos ilimitados del alquiler en la renovación
La regla de oro
Antes de firmar nada: compruebe en el registro de la propiedad si hay hipotecas (근저당) o fideicomisos (신탁), y pregunte si su contrato cuenta con un seguro de garantía de devolución del depósito de jeonse (전세보증금 반환보증보험). Estas tres comprobaciones permiten detectar la gran mayoría de los riesgos relacionados con el alquiler antes de que se conviertan en problemas reales.
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